שכונת הרקפות באר שבע - עמוד מידע למשתתף במכרז
אם אתם מעוניינים להשתתף במכרז בשכונת הרקפות בבאר שבע - כאן ניתן למצוא מידע רב שיסייע לכם לבחור מגרש בצורה חכמה ולתכנן את צעדיכם בצורה חכמה
חשוב לי להבהיר - כל הפועל על פי האמור באתר זה בכלל ובמדריך זה בפרט, פועל על אחריותו הבלעדית וכי עליו לבדוק בעצמו או בעזרת יועציו כל נתון, מידע או טיפ שמפורסם. תקנון האתר.
עדכונים וחדשות לגבי כל מכרז:
חדשות ועדכונים:
ארגז הכלים למשתתף במכרז בשכונת הרקפות:
1. קישור לקבוצת וואטסאפ של המכרז:
2. קישור לקבוצת פייסבוק של השכונה:
3. קישור לקבוצת טלגרם של השכונה:
בעמוד זה יוסבר כיצד לבחור מגרש וינתו דגשים חשובים
בחירת מגרש מתוך מאות רבות של מגרשים, דורש מאיתנו התנהלות חכמה ומדויקת.
פעולה מספר 1 - בהקלקה על הכפתור שלהלן תוכלו לצפות במפת שכונת הרקפות המלאה הכוללת אורך, רוחב ורדיוס של כל מגרש [ככל והוא לא מלבני]
חשוב מאוד לבחון את מבנה וצורת המגרש בנוסף לבדיקות רבות שיועלו להלן.
שימו לב שאתם בוחנים מגרש שנמצא ברשימת המגרשים שנמצאת במכרז שבו זכיתם - כאמור זו מפה של כלל שכונת הרקפות, אף של מגרשים שטרם שווקו!
מפות גבהים!
להלן מפות גבהים בפורמט DWF
הצפייה במפות אלה מאוד נוחה מאחר וניתן לגלגל עם העכבר ולהתמקד באזור מסוים שאותו רוצים לבחון במפה
על מנת להבין כיצד לבדוק מה הגבוה בחלקיו השונים של המגרש וכן בשטחים שגובלים אליו חובה! לבקר במדריך כיצד לזהות הפרשי גבהים
להלן מפות גבהים בפורמט PDF
מידע מפורט על שכונת הרקפות - ניתן לקרוא בקישור לעמוד מידע אודות שכונת הרקפות
פעולה מספר 2 - הכפתור שלהלן מפנה למספר מפות מעמוד ההשתתפות במכרז - המפות מופיעות תחת השם 'תדריך בינוי' וכן היכן שכתוב 'תשריט' - בכול אחת מידע חשוב מאוד על השכונה ועל סוגי המגרשים השונים.
חשוב לבחון את מיקום המגרש ואת טיפוס המגרש שמצא חן בעיניכם, למשל ישנם מגרשים מדורגים שאם תבחרו בהם עליכם לקחת בחשבון שגם בגינה יהיו לכם מדרגות ולא תוכלו להיפטר מהם. לכן אני חוזר ומדגיש, לעשות שיעורי בית. תוכלו להיוועץ בקבוצות השונות וכן לפנות אליי בהודעה בפרטי.
פעולה מספר 3- בדיקת כל מגרש "מועמד" לבחירה על ידכם בת.ב.ע. מספר התכנית בשכונת הרקפות היא תמ"ל/1016 ולכן כל הרוכש מגרש בשכונה כפוף להוראותיה ולהנחיותיה יחד עם הוראות התב"ע. - שימו לב כי בימים אלה השכונה נמצאת בהליך שינוי ת.ב.ע היות וקיימת חובת בניה בשלב זה של 95% מהזכויות במגרש. יש לעקוב אחר הדברים.
ראשית מהי תב"ע ( ראשי תיבות של תכנית בניין עיר) - מסמך שמטרתו להגדיר ולהסדיר ייעודים, שימושים וזכויות בנייה בקרקע מסוימת. על סמך הוראות התב"ע ניתן להוציא היתר בניה, כלומר אם לא נעמוד בהוראות אלו לא נקבל היתר בניה .
במרבית הישובים ניתן לאתר את התב"ע על ידי הזנה של מספר הגוש, החלקה ומספר המגרש [כפי שמופעים בחוברת מכרז בטבלה שכוללת את כל רשימת המגרשים] על מנת לקבל את התב"ע הספציפית לאותו מגרש.
גם באתר של עיריית באר שבע ניתן לאתר תב"ע של המגרשים בשכונת הרקפות וכן מידע תכנוני והנחיות לצורך קבלת היתר בניה.[קישור בהמשך העמוד]
בתמונה שלהלן, לצורך ההדגמה, הוזנו פרטי מגרש ספציפי [מגרש מספר 4288] וכן הגוש והחלקה שלו כפי שמופעים בטבלת המגרשים בחוברת המכרז.
לאחר הקלקה על "הצג" תועברו לעמוד הבא [שתמונת מסך ממנו מופיע להלן] שבו יש את כל הפרטים על המגרש הספציפי. אם תקליקו על המילה "הורדה" תועברו לכל ההנחיות והוראות הבניה בתא שטח זה [מגרש מס' 4288 שרצינו לבדוק את ההנחיות לגביו לצורך ההדגמה] - שזה למעשה מה שמותר ואסור לכם לעשות - אחרת כאמור, לא תקבלו היתר בניה אם לא תעמדו בהנחיות. [אגב, אם תקליקו על המילה "התמקדות" תוכלו לראות את מיקומו הגאוגרפי של המגרש וצורתו]
עד כאן היה הסבר כללי לגבי מהו תב"ע וכיצד מאתרים את ההנחיות.
מה שמטריד אותי בת.ב.ע של שכונת הרקפות הוא הדבר הבא: -- **עדכון** מאז פנייתנו בנושא לעיריית ב"ש החל הליך של שינוי ת.ב.ע - יש לעקוב אחר הפרסומים השונים בקבוצות השונות.
הסבר: כתוב בתב"ע של השכונה כפי שמופיע בתמונה שלהלן : " בכול תא שטח יש לממש לפחות %95 מזכויות הבנייה"כלומר אם למשל אנחנו כמו בדוגמא שמודגשת בתמונה שלהלן רכשנו מגרש בגודל של 350-425 שבהם מותר לבנות 210-250 מ"ר חייבים לבנות לפחות %95 מהזכויות - כלומר 200-237 מ"ר - מחויבים - ובמגרשים גדולים יותר בהתאמה למה שרשום בתב"ע כפי שמובא להלן ! גם אם אנחנו רוצים וגם אם לא - זה אבסודרד אם הדבר נכון! אני כותב אם כי אני מתקשה להאמין שמישהו יחייב כך לבנות - אבל בל נשכח - שזו התב"ע ואלה ההנחיות!
נושא חובת הבניה של 95% מזכויות הבניה עובר שינוי ת.ב.ע ויבוטל - קישור לעמוד שינוי ת.ב.ע
פעולה מספר 4 - הכרת ההוצאות השונות הנוספות לעלות המגרש: -- יש לעקוב בחוברת המכרז הספציפי שאתם מעוניניים להשתתף שכן ייתכנו שינויים כאלה ואחרים בין כל מכרז.
לצורך הדוגמא וכל מנת שיהיה לנו סדר גודל להוצאות הנלוות הדוגמאות שלהלן הם על הוצאות פיתוח של 700,000 ₪. כמובן שכל אחד ייחשב בהתאם למגרש שיבחר ולהוצאות הפיתוח הספציפיות שלו כפי שמופיעות בטבלת עלויות מגרש.
• הפקדת ערבות בנקאית בגובה 3% משווי הוצאות הפיתוח
- כאמור יש להפקיד ערבות בנקאית בגובה 3% מהוצאות הפיתוח - 3% על הוצאות פיתוח של 700,000 ₪ הם 21,000 ₪ שישוחררו מהבנק רק עם קבלת טופס 4. בנוסף יש כל שנה יש תשלום הארכת מועד של כ - 600 - 400 ₪ למיטב ידעתי [תתמקחו עם הבנק] בגין עמלה על הערבות]
עמוד 60 בחוברת המכרז
• תשלום 33% מראש ! עבור דמי הקמה לתאגיד המים
כפי שמוסבר להלן העלות היא כ - 170 ₪ למ"ר ולכן על בית של 200 מ"ר, לצורך הדוגמא יהא עלינו לשלם לתאגיד המים 34,000 ₪ [170 ש"ח כפול 200 מ"ר] ושליש מזה הוא כ- 11,000 ₪ שעלינו לשלם מראש.
חשוב - יש לשים לב כי יש לשלם בנוסף להוצאות הפיתוח - תוך 90 יום ממועד הזכייה - גם על 33% מתשלום דמי ההקמה לתאגיד מי 7 ייתכן שהסכום מחושב מגודל המגרש או מזכויות הבניה[ העניין בבדיקה, אעדכן בהקדם] אך נראה שהוא הולך לעמוד על כמה עשרות אלפי שקלים !
עלות דמי הקמה למ"ר בניה לא כולל מע"מ בתאגיד המים מי שבע עומד על 152 ש"ח למ"ר [כולל מע"מ 177.84 ש"ח למ"ר]
לאחר הנחה של %4 כפי שמופיע בתמונה שלהלן מחוברת המכרז עלות דמי הקמה למ"ר בניה תעמוד על 170.72 ₪
עמוד 82 בחוברת המכרז:
• תשלום מדד תשומות הבניה:
חשוב - יש לשים לב כי הוצאות הפיתוח מוצמדות למדד תשומת הבניה החל מ 02/2022 נכון ליום פרסום המכרזים הוא עומד על עליה של כ 4 % כלומר יש להוסיף להוצאות הפיתוח עוד 4% בתשלום! חייבים לקחת את זה בחשבון בתכנון התקציב חשוב להבין כי המדד הקובע הוא יום בחירת המגרש ובמרבית המקרים הוא עולה עוד. - מדובר בכמה עשרות אלפי שקלים !
מדד תשומת הבניה למגורים מפורסם באתר הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה כל 15 לחודש בשעה 18:30
4% מ- 700,000 ₪ עלות פיתוח שלקחנו לצורך ההדגמה = 28,000 ₪ שעלינו לשלם מראש עבור עליית מדד תשומות הבניה. [המחיר אינו סופי מכיוון שהוא יקבע ביום בחירת המגרש ועד אז ייתכנו עליות נוספות]
למחשבון מדד תשומת הבניה הקליקו כאן [יש להזין תקופת חישוב וכן את הסכום]
מתוך חוברות המכרז הראשון- עמוד 22
לסיכום - עלינו לשלם על מגרש ממוצע [שלצורך הערכת חישוב נבחר כ 700,000 ₪ הוצאות פיתוח - 21,000 ₪ ערבות בנקאית + לתאגיד המים 11,000 ₪ + מדד תשומות הבנייה 28,000 ₪ ובסה"כ כ - 60,000 ₪ בנוסף לעלות המגרש [תוספו לכך יועץ משכנתאות, מס רכישה ועוד הוצאות נלוות כפי שמפורט במדריך זה ]
• לוחות זמנים לביצוע העבודות - חשוב לציין שמדובר במועדים לא סופיים
[הטבלה מופיע בעמוד 68 בחוברת לכלל הציבור ובעמוד 69 לבני המקום]
פעולה מספר 5 - חובה לקרוא את המדריך השלם לרכישת המגרש ובפרט הפרק על מה יש לקחת בחשבון בעת בחירת מגרש.
עמוד 19 בחוברת המכרז - העברת זכויות מותרת במכרז לכלל הציבור בהתאם למובא בסעיף 4.3
עמוד 13 בחוברת המכרז - ניתן להשתתף ב -2 המכרזים [בני המקום ותושבי באר שבע] אם אתם עומדים בתנאי המכרז.
להלן מפות המראות את מיקום שכונת הרקפות בבאר שבע
