פרק 4 - אילו סוגי מכרזים קיימים וכיצד להתנהל בכול אחד
כאמור בפרק הקודם - כיצד לרכוש מגרש על מנת להיות מעודכן בנוגע לפרסום מכרזים עליכם להירשם לאתר מנהל מקרקעי ישראל ותקבלו מייל/סמס בכול פעם שיצא מכרז בישוב שביקשתם. לאחר שבחנתם את הצעדים הכלכליים והחלטתם שיש לכם את כל מקורות המימון לקניית המגרש, עליכם לגשת למכרז (במידה ואתם לא רוכשים מאדם פרטי)
קיימים מספר סוגי מכרזים, כמפורט להלן - חובה עליכם לשים לב לסוג המכרז שאתם ניגשים אליו. בכול סוג מכרז עליכם להתנהל בצורה שונה.
כללי
רשות מקרקעי ישראל מחליטה על הקצאת קרקע מסוימת לציבור בדרך של מכרז וכן על אופי המכרז ותנאיו. ההודעות על המכרזים מתפרסמות לפחות בעיתון יומי אחד בעברית ו\או בערבית ובאינטרנט. בדרך כלל ניתן לגשת למכרז בתוך 30 יום מתאריך הפצת חוברת המכרז לציבור. ניתן להוריד את מסמכי המכרז, ללא תשלום, מאתר האינטרנט של הרשות- יש להקליד מספר מכרז \ ישוב (במכרזים בהם נדרש לצרף את החוברת המקורית, ניתן יהיה להגיש הצעות רק באמצעות חוברת המכרז שתימסר במרחבי הרשות, מקרים אלו יצוינו בחוברות המכרזים)
רשות מקרקעי ישראל מחליטה על הקצאת קרקע מסוימת לציבור בדרך של מכרז וכן על אופי המכרז ותנאיו. ההודעות על המכרזים מתפרסמות לפחות בעיתון יומי אחד בעברית ו\או בערבית ובאינטרנט. בדרך כלל ניתן לגשת למכרז בתוך 30 יום מתאריך הפצת חוברת המכרז לציבור. ניתן להוריד את מסמכי המכרז, ללא תשלום, מאתר האינטרנט של הרשות- יש להקליד מספר מכרז \ ישוב (במכרזים בהם נדרש לצרף את החוברת המקורית, ניתן יהיה להגיש הצעות רק באמצעות חוברת המכרז שתימסר במרחבי הרשות, מקרים אלו יצוינו בחוברות המכרזים)
לאחרונה עבר מנהל מקרקעי ישראל למכרזים מקוונים כך שהכל נעשה דרך רשת האינטרנט. למדריך מפורט בנושא - הקליקו כאן
עבודות הפיתוח מבוצעות בחלק מהיישובים על-ידי משרד השיכון או על ידי הרשות המקומית, או על ידי הרשות באמצעות חברות מנהלות או מפתחות.
להלן שיטות המכרז הקיימות:
חובה לעקוב אחרי תנאי המכרז שאליו אתם ניגשים על מנת לדעת באיזו מהשיטות שלהלן מדובר.
א. שיטת המכרז הפומבי
רשאים לגשת למכרז:
אזרחים תושבי ישראל וכן העונים על הקריטריונים שהתפרסמו בהחלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 371 מיום 16.2.1988 בעניין "הקניית זכויות במקרקעין לזרים".
אזרחים תושבי ישראל וכן העונים על הקריטריונים שהתפרסמו בהחלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 371 מיום 16.2.1988 בעניין "הקניית זכויות במקרקעין לזרים".
בנוסף, רשאים לגשת למכרז אזרחים בעלי מאפיין זהה על פי תנאים מיוחדים שנקבעו במכרז (כגון: תושבי מקום, מחוסרי דיור, נכים וכו')
המציע ישלשל את הצעתו לתיבת המכרזים במרחב עד למועד האחרון הנקוב בחוברת. ועדת המכרזים הארצית היא הבודקת את ההצעות השונות והיא הקובעת את הזוכה, בהתאם לנהלים התקפים ברשות באותה עת. הזוכה במכרז חותם בדרך כלל על חוזה חכירה ישירה לטווח ארוך ( 98 שנים למגורים ו 49 שנים לשאר הייעודים). בחוזה הוא מתחייב להשלים את הבניה המיועדת בתקופת זמן מוגדרת ( בדרך כלל 3 שנים ).חוזה חכירה ישירה כולל זכויות עתידיות בקרקע, והוא נחתם ללא הסכם פיתוח.
למרות האמור, בחכירה ישירה יתכנו שיווקים על פי הסכם פיתוח, על פי שיקול דעתה של הרשות.
הסבר וטיפים :
בחוברת המכרז יפורסמו מפת הקרקעות, הערכת שמאי לשווי הקרקע וכן עלות הפיתוח ועוד - בשיטת המכרז הפומבי אתם מגישים הצעה לשני מגרשים שמתאמים לכם כאשר עלות הפיתוח היא קבועה ומופיעה בחוברת המכרז ואתם מגישים הצעה רק על המחיר שאתם מוכנים לשלם עבור הקרקע. אתם מגישים הצעה ל 2 מגרשים שרק באחת מהם תזכו באם תתנו את המחיר הגבוה ביותר מיתר הניגשים למכרז ושנתנו הצעה על הקרקע הספציפית שגם אתם הגשתם, ולכן כאשר אתם ניגשים למכרז מסוג זה עליכם לקחת בחשבון שייתכן שגם מצעים אחרים יציעו מחיר גבוה על הקרקע הספציפית שמצאה חן בעינכם.
בחוברת המכרז יפורסמו מפת הקרקעות, הערכת שמאי לשווי הקרקע וכן עלות הפיתוח ועוד - בשיטת המכרז הפומבי אתם מגישים הצעה לשני מגרשים שמתאמים לכם כאשר עלות הפיתוח היא קבועה ומופיעה בחוברת המכרז ואתם מגישים הצעה רק על המחיר שאתם מוכנים לשלם עבור הקרקע. אתם מגישים הצעה ל 2 מגרשים שרק באחת מהם תזכו באם תתנו את המחיר הגבוה ביותר מיתר הניגשים למכרז ושנתנו הצעה על הקרקע הספציפית שגם אתם הגשתם, ולכן כאשר אתם ניגשים למכרז מסוג זה עליכם לקחת בחשבון שייתכן שגם מצעים אחרים יציעו מחיר גבוה על הקרקע הספציפית שמצאה חן בעינכם.
עלכם לעשות חישוב מושכל עד כמה אתם מוכנים לשלם על אותה קרקע, כמה דרישה עשויה להיות לקרקע הזו באותו ישוב \ שכונה ועוד. למשל יש להסתכל היכן ממוקם המגרש, האם קרוב לחדרי חשמל, לגני ילדים, לבתי ספר, אלה דברים שגורמים לאנשים פחות לרצות לתת הצעה על קרקעות שכאלה. ולכן המחיר שם יכול להיות בהתאם מבחינתך (ניתן לקרוא בפירוט בפרק הבא: מה חייבים לקחת בחשבון כשבוחרים מגרש)
ב.מכרז בשיטת הרשמה והגרלה לבנייה עצמית למגורים
לעיתים מפרסמת הרשות, על פי שיקול דעתה, מכרזים לבניה עצמית גם בדרך של הרשמה והגרלה. בניגוד לשיטה הקודמת, בשיטה זו המחיר לקרקע ולפיתוח קבוע. בתום ההרשמה נערכת הגרלה פומבית (או הגרלה לא פומבית בנוכחות עורך דין, רואה חשבון ונציגי ציבור) . בהגרלה נקבעים הזכאים לקבל מגרש לבנייה, והסדר שעל פיו הם יכולים לבחור במגרש מתוך כל המגרשים שבאותה הקצאה.
זכאים להירשם להגרלה:
אזרחים תושבי ישראל, שגילם אינו פחות מ-18.
תושבים חוזרים בעלי אישור מתאים מטעם משרד הקליטה.
תושבי חו"ל שימציאו אישור על פתיחת תיק עלייה בסוכנות היהודית.
ובנוסף לאמור לעיל אזרחים בעלי מאפיין זהה על פי תנאים מיוחדים שנקבעו
במכרז (כגון: תושבי מקום, מחוסרי דיור, נכים וכו').
יתרת המגרשים, שלא העלו זוכים במכרזים, ישווקו לעיתים, על פי שיקול דעתה של הרשות, בשיטת המדף במלא המחיר, בדרך כלל לתקופה של 6 חודשים. המודעה המתפרסמת בעיתון, מפנה את הנרשמים לחוברת המכרז שקיימת לגבי אותו אתר.
הסברים וטיפים:
בשיטה זו המחיר לקרקע ולפיתוח הוא קבוע ולכן אתם מגישים בקשה במחיר ובתנאים ידועים מראש - זכייתכם תלוי במזל. הסיכון מבחינתכם בשיטה זו אם נבחרתם להיות בין האחרונים שיבחרו מגרש וכתוצאה מכך תקבלו מגרש שלא בדיוק רציתם כי את המגרשים היותר טובים יבחרו אלה שהיו במיקומים שלפניכם.
ג.שיטת מכרז למגרש בלתי מסוים
לפי שיטה זו, כל המעוניינים להשתתף מציעים מחיר על מנת להיכנס לאפשרות לבחור מגרש. בעל ההצעה הגבוהה ביותר, מוזמן לבחור ראשון את המגרש, בעל ההצעה השנייה בשווי הכספי מוזמן לבחור שני, וכן הלאה. למדריך מפורט כיצד להשתתף במכרז בלתי מסוים הקליקו כאן
הסברים וטיפים :
בשיטה זו המציע מחיר גבוה יותר - זוכה, גם כאן כמו בשיטה א' עליכם לקחת שלל שיקולים בחשבון. בצורה זו מראש מחירי המגרשים עולים כי כולם מתחרים על להיכנס לרשימה אך בניגוד לשיטה א' שכול אחד מתחרה על מגרש ספציפי שמצא חן בעיניו. בשיטה זו מחירי המגרשים עשויים להיות גבוהים יותר. הסיכון שלכם הוא במידה ואתם במקומות האחרונים ונותרו מגרשים "בעיתיים" למשל כאלה שקרובים לאזורים ציבוריים, מגרשים קטנים יחסית למה ששווקו וכו'. אתם תהיו חייבים לבחור אחד מהמגרשים האלה ! ולא.. ייתכן ולא יחזירו לכם את ה- 10% שמסרתם בצ'ק בנקאי בעת הגשת הטפסים להשתתפות במכרז !
• לאחרונה בוטלו הקנסות על מי שרק השתתף והחלו לקנוס רק מי שבחר מגרש בפועל - חשוב לבדוק את התנאים בחוברת המכרז!
בשיטה זו המציע מחיר גבוה יותר - זוכה, גם כאן כמו בשיטה א' עליכם לקחת שלל שיקולים בחשבון. בצורה זו מראש מחירי המגרשים עולים כי כולם מתחרים על להיכנס לרשימה אך בניגוד לשיטה א' שכול אחד מתחרה על מגרש ספציפי שמצא חן בעיניו. בשיטה זו מחירי המגרשים עשויים להיות גבוהים יותר. הסיכון שלכם הוא במידה ואתם במקומות האחרונים ונותרו מגרשים "בעיתיים" למשל כאלה שקרובים לאזורים ציבוריים, מגרשים קטנים יחסית למה ששווקו וכו'. אתם תהיו חייבים לבחור אחד מהמגרשים האלה ! ולא.. ייתכן ולא יחזירו לכם את ה- 10% שמסרתם בצ'ק בנקאי בעת הגשת הטפסים להשתתפות במכרז !
• לאחרונה בוטלו הקנסות על מי שרק השתתף והחלו לקנוס רק מי שבחר מגרש בפועל - חשוב לבדוק את התנאים בחוברת המכרז!
לעיתים אף לא מבקשים ערבות של 10% אז אתם כלל לא מחויבים לקחת מגרש - הכל לפי תנאי המכרז - חובה לקרוא לפרטי פרטים !
כאמור, ישנם דברים שצריכים לבדוק לפני שבוחרים מגרש. ניתן לקרוא בפרק הבא " מה חייבים לקחת בחשבון שבוחרים מגרש"
לטיפים, מאמרים והטבות שיחסכו לכם הרבה כסף הצטרפו אלינו לקבוצת הפייסבוק. הקליקו על האיקון שלהלן או חפשו בפייסבוק: בונים ומשפצים בדרום - הזולת עלויות וטיפים.
במידה וישנם הערות אשמח לשמוע.
- המידע הניתן אינו תחליף לייעוץ מקצועי, אין לראות במדריך זה כייעוץ ו \ או חוות דעת מקצועית כלשהי.
- אין לעשות שימוש לשכפל ו/או להעתיק ו/או להפיץ מדריך זה ו /או חלקיו ללא אישור בכתב.
